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- 保險(xiǎn)業(yè)投資不動產(chǎn)門檻下調(diào)，有利促進(jìn)資產(chǎn)價(jià)格調(diào)整
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【MyGoNews蕭又安?方暮晨/綜合報(bào)導(dǎo)】有鑒於國內(nèi)房地產(chǎn)市場漸趨穩(wěn)定，且政府陸續(xù)推動不動產(chǎn)相關(guān)稅制，金管會決議放寬保險(xiǎn)業(yè)投資不動產(chǎn)之最低年化收益率規(guī)範(fàn)。依據(jù)2015年11月24日公布之「保險(xiǎn)業(yè)辦理不動產(chǎn)投資有關(guān)及時(shí)利用並有收益之認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)及處理原則」草案內(nèi)容，修正不動產(chǎn)年化收益率至不低於中華郵政股份有限公司牌告二年期郵政定期儲金小額存款機(jī)動利率加五碼為準(zhǔn)，以目前牌告利率1.375％計(jì)算，最低年化收益率將下調(diào)為2.555％。預(yù)計(jì)年底前將循行政程序正式發(fā)布實(shí)施。
金管會自2009年開始規(guī)範(fàn)保險(xiǎn)業(yè)投資不動產(chǎn)最低年化收益率，然由於保險(xiǎn)業(yè)資金充沛且持續(xù)投入不動產(chǎn)市場，大幅推升商用不動產(chǎn)價(jià)格，在租金成長有限下，逐步壓縮市場收益率。為維護(hù)市場穩(wěn)定性，金管會陸續(xù)調(diào)升最低收益率門檻，至2012年11月達(dá)到2.875％的高點(diǎn)。政策公布後，受限於市場上符合投資規(guī)範(fàn)物件稀少，保險(xiǎn)業(yè)不動產(chǎn)交易量顯著下跌，成交案件多侷限於自用、公共工程建設(shè)、及地上權(quán)標(biāo)案為主。2015年9月因中央銀行下調(diào)政策利率，最低年化收益率下降至2.805％，惟變動幅度有限，保險(xiǎn)業(yè)不動產(chǎn)交易量仍持續(xù)低迷。
世邦魏理仕評估，金管會此次下調(diào)最低年化收益率，短期內(nèi)對整體商用不動產(chǎn)市場交易量影響有限，但有利於拉近買、賣雙方價(jià)格期待落差。過去幾年，保險(xiǎn)業(yè)雖持續(xù)關(guān)注國內(nèi)商用不動產(chǎn)市場，但租金成長緩慢、價(jià)格持平，平均收益率始終維持低檔，國內(nèi)投資活動冷清。相對來說，海外不動產(chǎn)市場較高的收益率，則成為大型保險(xiǎn)業(yè)者資金去化的出口。但世邦魏理仕預(yù)期，考量未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展之不確定性，且商用不動產(chǎn)交易市場氣氛謹(jǐn)慎，賣方有望配合年化收益率下降幅度，開始緩步調(diào)整資產(chǎn)價(jià)格。
未來幾季，大型保險(xiǎn)業(yè)者仍將以核心地區(qū)之優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)為主，但市場上此類型產(chǎn)品短缺，價(jià)格大幅下修機(jī)會有限，預(yù)期成交量將維持平盤。另一方面，中小型保險(xiǎn)公司受惠於進(jìn)場投資門檻放寬，將積極尋找價(jià)格合理之物件，若賣方開價(jià)彈性增加，預(yù)期10億元左右的商用不動產(chǎn)交易案件將緩步提升。整體而言，此次金管會政策放寬，為過去數(shù)季表現(xiàn)平疲的商用不動產(chǎn)市場加強(qiáng)信心，但賣方開價(jià)調(diào)整幅度，才是未來市場成交量表現(xiàn)的關(guān)鍵。
金管會自2009年開始規(guī)範(fàn)保險(xiǎn)業(yè)投資不動產(chǎn)最低年化收益率，然由於保險(xiǎn)業(yè)資金充沛且持續(xù)投入不動產(chǎn)市場，大幅推升商用不動產(chǎn)價(jià)格，在租金成長有限下，逐步壓縮市場收益率。為維護(hù)市場穩(wěn)定性，金管會陸續(xù)調(diào)升最低收益率門檻，至2012年11月達(dá)到2.875％的高點(diǎn)。政策公布後，受限於市場上符合投資規(guī)範(fàn)物件稀少，保險(xiǎn)業(yè)不動產(chǎn)交易量顯著下跌，成交案件多侷限於自用、公共工程建設(shè)、及地上權(quán)標(biāo)案為主。2015年9月因中央銀行下調(diào)政策利率，最低年化收益率下降至2.805％，惟變動幅度有限，保險(xiǎn)業(yè)不動產(chǎn)交易量仍持續(xù)低迷。
世邦魏理仕評估，金管會此次下調(diào)最低年化收益率，短期內(nèi)對整體商用不動產(chǎn)市場交易量影響有限，但有利於拉近買、賣雙方價(jià)格期待落差。過去幾年，保險(xiǎn)業(yè)雖持續(xù)關(guān)注國內(nèi)商用不動產(chǎn)市場，但租金成長緩慢、價(jià)格持平，平均收益率始終維持低檔，國內(nèi)投資活動冷清。相對來說，海外不動產(chǎn)市場較高的收益率，則成為大型保險(xiǎn)業(yè)者資金去化的出口。但世邦魏理仕預(yù)期，考量未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展之不確定性，且商用不動產(chǎn)交易市場氣氛謹(jǐn)慎，賣方有望配合年化收益率下降幅度，開始緩步調(diào)整資產(chǎn)價(jià)格。
未來幾季，大型保險(xiǎn)業(yè)者仍將以核心地區(qū)之優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)為主，但市場上此類型產(chǎn)品短缺，價(jià)格大幅下修機(jī)會有限，預(yù)期成交量將維持平盤。另一方面，中小型保險(xiǎn)公司受惠於進(jìn)場投資門檻放寬，將積極尋找價(jià)格合理之物件，若賣方開價(jià)彈性增加，預(yù)期10億元左右的商用不動產(chǎn)交易案件將緩步提升。整體而言，此次金管會政策放寬，為過去數(shù)季表現(xiàn)平疲的商用不動產(chǎn)市場加強(qiáng)信心，但賣方開價(jià)調(diào)整幅度，才是未來市場成交量表現(xiàn)的關(guān)鍵。
